管理規約の改正

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<管理規約の改正>

マンション管理に関して、平成13年8月「マンション管理適正化法」、平成14年12月「マンション建替え円滑化法」、平成15年6月改正された「区分所有法」がそれぞれ施行され、これを受け、平成16年1月に国土交通省から改正された「マンション標準管理規約」が発表されました。
 標準規約は、管理組合が管理規約を作成、変更する場合の参考としてのものですが、マンションの個別事情に応じて多少の内容変更が加えられることを想定されているものです。
 
 また、平成17年12月には、マンションの維持・管理にため、「何を」「どのような点に」留意すべきか、として、マンションの管理の重要事項に関する標準指針が公表されました。

 この標準指針の中に、管理規約について、以下のようにコメントされています。
「次のすべての項目について、標準管理規約と同様の規定が置かれていることを標準的な対応とする。」
 なお、HからKについては、使用細則等によりルールを定めていることを標準的な対応とする。

 @ 管理組合の業務
 A 総会決議事項
 B 管理費と修繕積立金の区別経理
 C 修繕積立金の使途範囲
 D 管理費と修繕積立金に関する納入義務・分割請求禁止
 E 専有部分と共用部分の区分
 F 敷地及び共用部分の管理
 G 義務違反者に対する措置及び違反行為に対する勧告・指示等
 H ペット飼育
 I 駐車場の使用
 J 専有部分の修繕
 K 共用施設の使用


管理規約に関して、標準指針では、標準管理規約の規定が置かれていることを前提としています。

ご自身のマンションの規約は、どうでしょうか??


「標準指針」にある12項目は、個別情報に影響されにくく、
どのマンションでも規定することが妥当とされる規定です。
現在の管理規約は、上記「標準指針」と比較してみることも必要です。
また、マンションの個別事情に対応させることも必要です。
利害の衡平感ある規約であり、特に、古い原始規約は、見直しが必要です。

マンションの規約改正を行ってきましたが、どれ一つ同じものはなく、
各マンションの事情を検討しての作業でした。
また、規約改正は、総会の特別決議でもあり、総会前に事前説明会を開催しました。
マンションにより、説明会での、特に十分説明する規定、主要テーマが違い、
その把握と準備も重要になります。
そして、説明会での意見により、修正もしました。
規約改正においても、マンション内の合意形成に留意しなければなりません。


※ あるマンションの規約改正の経緯の事例(約6ヵ月)

@ 区分所有法の改正に伴い、標準規約が発表され、また、古い原始規約では現状に合わないことから、
  規約改正の検討開始。

A 専門委員会の設置(理事会だけでは、時間的に無理もあり、委員会を設置)
B 専門委員会において、現行規約と標準規約の比較。
C ペット飼育についての判断がまとまらず、アンケートをすることになる。
  アンケート実施に際し、飼育ルール案を作り、そのルールのもとでの飼育の是非について、実施。
 (結果は、概ね、ルールの下、飼育容認。)

D ペット飼育ルールを使用細則に盛り込むこととした。
E 規約・使用細則・専有部分の修繕等の細則・集会室使用細則、役員選出規定の各案を作成。
F 上記案について、説明会を開催。
  開催通知に、上記案及びその概略書を作成し、また、欠席者のために質問・意見募集書を同時に配付。
G 上記開催の際の意見等を検討し、修正案を作成。
H 総会に向け、議案としての議案の要領を検討、修正部分を追加説明して、議案を作成。
I 総会においては、再度、改正案を説明し、決議された。

(なお、現に飼育しているペット飼育者がルールを厳しいとして反対があったが、結果として、
 当初、飼育反対者からの反対はなかった。また、
大型マンションで組合員数が多く、配付する
 資料作成に印刷が大変であった。

 


                        


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なお、管理規約に関する区分所有法の規定(一部抜粋)は、以下の通り


第30条
 
  建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、
  この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

3 前2項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設
 (建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。)につき、これらの形状、面積、位置関係、
  使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、
  区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。

 第1項及び第2項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない。

(規約の設定、変更及び廃止)
第31条 
  規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議
  によってする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別
  の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

 
 特に、第30条第3項の規定は、区分所有法の改正に伴い、新設された条項です。
 これは、規約を設定・変更する場合には、上記列挙している衡平の判断要素を総合的
 に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならないとの
 規定です。
 その利害の衡平を著しく害する内容の規約が定められた場合には、当該規約が無効と
 判断されることになります。

 また、改正法の施行前の既存の規約についても、同項の適用は規定は排除されておらず、
 区分所有者間の利害の衡平を著しく害するものである場合には、同項に基づいて当該規約
 が無効と判断されることになると考えられます。
(商事法務発行「一問一答改正マンション」法務省民事局参事官編著より)





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