トラブル



水漏れ事故等の責任と負担

水漏れ事故が発生した場合、その原状回復のための損害責任と費用の負担者は?

水漏れにより階下に損害が発生した場合、この事故の発生原因と発生場所によって判断されることになります。
(以下、考え方)

1.建物、設備に新築時から施工上の問題、欠陥等(排水管の接続不良、勾配不足等)

 上記が明確であれば、分譲業者にアフターサービスの請求、瑕疵担保責任を追求することになり、瑕疵担保期間が経過していても債務不履行や不法行為での追求ができる場合もあります。  
 また、大規模修繕での設備改修工事等の場合には、その施工業者への追求になります。

2.居住者等の人為的ミス

 浴室等の給湯や給水の蛇口のしめ忘れ、洗濯機の排水接続不良、排管の詰り等が考えられますが、この場合、専有部分での発生原因であり、その所有者または占有者(賃借人等)が損害責任と費用の負担者となります。

3.設備の老朽化(排水管肉厚の減少での穴、錆び等での閉塞等)

 長年の使用によるものであり、その発生場所が専有部分であれば、その所有者または占有者(賃借人等)が負担者となり、また共用部分であれば、共用部分を管理している管理組合が負担者となります。
 なお、配管類は、専有部分と共用部分が構造上一体となっており、専有部分が発生場所であっても共用部分に属する配管工事等が原因であることが明らかであれば、管理組合が負担者となり、その逆の場合も考えられます。

4.発生場所・原因が不明確な場合

「共用部分の設置または保存の瑕疵に原因があるもの」と推定され管理組合が責任を負うことになります。
(区分所有法第9条)

 
 費用負担については、一般的には、管理組合が加入している施設賠償及び個人賠償の特約保険で対応することになりますが、その加入の有無及び保障適用となる保険内容であるかは、マンションによって一律ではなく、ご確認ください。

 この配管類が専有部分または共用部分に属するかの区分は、管理規約での確認が必要であり、また水漏れの発生場所、原因の調査、特定は、難しい場合もあり、専門家の活用が必要な場合もあります。

特に、排水管の枝管が住戸床スラブの下にありその住戸の所有者の管理が不可能な場合、これを共用部分に属するとの最高裁の判例があり、注意が必要です。

専有部分と共用部分の区分の考え方については、以下を参照

専有部分と共用部分の区分

 バルコニーは、一般的に共用部分ですが、専用使用権による使用であり、排水口の清掃不備等による場合もあり、使用者の責任となる場合も考えられ、十分注意してください。

水漏れ事故に限らず、灯油の場合もあり、配管設備に対する日常の管理、点検が重要になります。

  

 




 

 騒 音 


 マンションの騒音には、

・フローリング騒音   ・生活騒音   ・給排水等の設備(ポンプ)騒音  ・ピアノ騒音
・夜間騒音       ・ドア開閉音  ・専有部分のリフォーム騒音   

 特に、上階のフローリングが起因する子供の足音や生活スタイルの相違からの生活音が多い。


  気になる傾向

・時計を見て、気になる音を待っている。(時間が正確)
・上階の生活スタイルをよく知っている。(家族構成に詳しい)
・気になる音を消すために、テレビ等の音を上げる中で、気になる音を探している。
・ご主人が単身赴任中や朝早くから出勤する奥さん、一人暮らしの女性等。
 (責任感と几帳面から家庭や子供をしっかりと守る結果、音に敏感になっていると思われます。)
・理事会が何もしてくれない、対応してくれない!
・階下からの執拗な苦情に上階が困惑(感情論)

  
  騒音に関する考え方としての判例・・・(フローリング騒音より)

「マンションのような集合住宅にあっては、その構造上、居宅の騒音等が他の居宅等に伝播して平穏な生活を害するといった生活妨害の実態がしばしば発生するが、この場合加害行為の有用性、妨害予防の簡便性、被害の程度及び存続期間、その他の双方の主観的、客観的な諸般の事情に鑑み、平均人の通常の感受性を基準として判断して、一定限度までの生活妨害は社会生活上やむを得ないものとしてお互いに受忍すべきものである一方、受忍限度を超えた騒音・振動による他人への生活妨害は、権利の濫用として不法行為を構成する。」(東京地裁H6年5月棄却)

上記により、フローリング騒音における損害賠償を認めなかった。

その他の判例として

・H8年東京地裁八王子支部では、損害賠償を認めたが、絨毯への復旧工事を認めなかった。
・H10年1月東京地裁では、原告(被害者側)の請求を認めず、逆に被告(加害者側)に対する執拗な抗議行動が暴力行為に匹敵する違法行為にあたるとされた。

ある相談より

 確かに、ルール上、ピアノは禁止されていないが、集合住宅での共同生活では、互いの配慮が必要であるから、禁止されていなくても演奏しないのが常識ではないか!(夕方の演奏に対して、困っている・・)

 共同生活であるマンションであることからお互いの配慮は必要であるが、禁止されていない以上、禁止とはできません。但し、夜間、早朝等の時間帯は、常識・マナーとして考えるのは当然です。
 やはり、演奏できる時間帯等をルール化することが必要です。



*理事長及び理事会がワンクッションとなることが必要です。
(理事会での被害者周辺の騒音状況を確認することも必要になります。)

*騒音問題は、当事者に任せると感情論から問題が大きくなってしまう可能性が大きく、場合によっては、マンション生活及び管理組合運営に支障となってしまいます。


*特に、カーペット敷きをフローリングに替える場合のルールを決める必要がある。

    


フローリング
 


遮音
等級

 
 空気伝播音  D−65  D−60  D−55  D−50  D−45  D−40  D−35  D−30

床衝

撃音

 重量 L-35

L-40
L-40

L-45
L-45

L-50
 L-50  L-55  L-60  L-65  L-70
 軽量  L-30  L-35  L-40  L-45 L-50

L-55
L-55
 
L-60
L-60
 
L-65
 L-65
 

使用者

保守管理者

性能評価者




隣戸を
意識し
ないで
快適な
生活が
できる
 
ほとんど隣戸を意識しないで快適な生活ができる。  たまに
隣戸を
意識す
ること
もある
が快適
な生活
ができ
 
とくに気を付けなくても一応快適な生活ができる  互いに気をつければ支障ない生活ができる  互いに我慢しあって生活のルールを守る  コスト、利便性などで代替できる限度  集合住宅として生活するのに我慢できない 
 







クレー
ムをつ
けたく
てもつ
けられ
ない状
隣戸間の組合せが悪い場合もクレームは生じない  音に敏
感な人
が何か
言って
も皆か
らあま
り問題
されな
 
グループの中にクレームをつける人がある程度で集団行動は生じない  井戸端会議で話題が出てクレームがつきはじめることがある 少しでも悪い点がとクレームが発生する  他の条件がいくらよくても広範囲にクレームが発生する  同左 
                           (日本建築学会の資料抜粋)

空気伝播音・・・人の話し声やテレビやステレオの音のように空気を伝わって聞こえる音
重量床衝撃音・・子供の飛び跳ねのように、比較的重くて硬い物体が床に落下したときに階下に発生する音
(構造躯体の特性によって決定され、柱や梁によって囲まれた床板の大きさや厚さ、密度、剛性等がその要因となる。)
軽量床衝撃音・・比較的軽くて硬い物体が床に落下したとき等に発生する音
(音を小さくするためには、表面に衝撃力が少ない柔軟材を用いることが有効)

カタログ表示・・コンクリートスラブ厚が150mmを前提としている。
(フローリング性能について、カタログ表示の遮音性能より劣った製品があることに注意が必要。)
既存マンションでフローリングとする場合には、トラブル防止のためには、スラブ厚等の調査の上、L値をルール化する必要があります。
影響が大きい場合などは、フローリング禁止のルールもやむを得ません。