専有部分と共用部分
(専有部分と共用部分の区別、その使用と管理について)



  マンションの建物は、専有部分と共用部分に分かれ、区分所有者が共有する
 共用部分以外が専有部分になり、
その区別について、まとめて見ました。

                               専有部分と共用部分とは??

 区分所有法では・・・

 <専有部分>

 *棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものあるときは、その各部分は、この法律の定めるところに
より、それぞれ所有権の目的ととすることができる。(区分所有法第1条)

 「構造上の独立性」と「利用上の独立性」を備えた部分だけが区分所有権の目的たる部分であり、専有部分である。

 <共用部分>
 *数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又は一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。
 *第1条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分することができる。
 (規約共用部分)

 標準管理規約では・・・

専有部分の範囲として、第7条に以下のように規定されています。
1 対象物件のうち区分所有者の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
2 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
 一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
 二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
 三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
3 第1項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。

 

 上記、第7条第2項について、躯体部分を共用部分とし、室内クロス張り等の躯体部分以外の部分は、専有部分の範囲としています。
  これにより、内装工事は、区分所有者行うことができますが、共用の廊下等に面する玄関扉の色を勝手に変えることや、外観を変更することにもなる窓枠や窓ガラスの加工や広告を出すことはできません。
 上記、第7条第3項について、設備(給水管や配線等)に関する区分であるが、専有部分の専用に供されるもので共用部分にある部分以外のものを専有部分としている。
  これは、原則、共用部分であるパイプスペースやメーターボックス内のものは、共用部分になります。
  しかし、標準規約第7条関係コメントに、専有部分の専用に供されるかどうかは、設備機能が各住戸等の専用のものか、共用のものかにより決定されるとして、下記、別表2の下線部分にあるように配管配線については、メーターボックス内にあっても、給水管については、本管から各住戸個別メーターまでを共用部分とし、また、雑排水管及び汚水管についても、継手及び立て管までを共用部分としています。
(給湯器ボイラー等の設備は、メーターボックス内にあっても専有部分に属するものとしている。)

 共用部分の範囲として、第8条に共用部分の範囲は、別表第2に掲げる通りとあります。
 
 別表第2 共用部分の範囲

1 玄関ホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、電気室、機械室、パイプスペース、メーターボックス(給湯 器ボイラー等の設備を除く。)、内外壁、界壁、床スラブ、基礎部分、バルコニー、ベランダ、屋上テラス、車庫等専有部分に属さない「建物の部分」
2 エレベーター設備、電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、火災警報設備、インターネ
ット通信設備、ケーブルテレビ設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、塔屋、集合郵便受箱、
配線配管(給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管等専有部分に属さない「建物の附属物」
3 管理事務室、管理用倉庫、集会室及びそれらの附属物

 配管配線類は、建物の附属物として、建物の効用を助け、建物と一体不可分の関係にあり、共用部分に属するものと専有部分に属するものに分かれますが、設備の機能を考え、共用部分内にあるものでも、規約で、専有部分に属するものとしています。
(単に、その区分を規約に定めれば、そのようになるものではありません。)


 別表2の3は、規約共用部分である。

  規約共用部分とは、専有部分となり得る建物の部分及び通常の所有権の対象となりうる附属の建物を規約で共用部分としたものです。
 管理事務室、管理用倉庫、区分所有者全員で利用する集会室は、構造上及び利用上の独立性を備えている場合、専有部分になり得るので、規約で定めることで共用部分とすることができます。
  別棟の集会室がある建物は、戸建の建物等と同じであり、区分建物ではなく、普通の所有権の対象であり、これを規約で区分所有者の共有である共用部分とするものです。

以下の図を参考としてください。(マンション標準管理指針より)
拡大図(PDF) 
(下図を拡大しています)



住戸(断面略図)     住戸(断面略図)



 電気の区分(断面略図)     排水管の区分(断面略図)(スラブ上配管の場合)



 給水管の区分(断面略図)
     ガス管の区分(断面略図)

 
     上記の図は、
     イメージ図(例図)ですので、各マンションの建物・設備の構造、設置場所、用途等によって、判断する必要があります。

  

専有部分の用途と共用部分の用法・管理


 専有部分の用途としては・・・
 標準管理規約第12条に、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」と規定されています。「専ら住宅」としての考え方は、同条関係コメントに、「住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。
 したがって、利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。」とあり、判断基準としては、生活の本拠としての平穏さがどうかで考えることになります。

 共用部分の用法としては・・・
  標準管理規約第13条に、「区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。」と規定されています。
 通常の用法とは、例えば、廊下は、居住者の通行のためのものでであり、個人の物品を置く等は、できません。

共用部分(敷地を含む)の管理について・・・

 標準管理規約第20条に、「区分所有者は、対象物件について、その価値及び機能の維持増進を図るため、常に適正な管理を行うよう努めなければならない。」

 第21条第1項に、「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担において、これを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。」
 第2項には、「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは管理組合がこれを行うことができる。」と規定されています。

 <同条関係コメント>
@駐車場の管理は、管理組合がその責任と負担で行う。
Aバルコニー等の管理のうち、管理組合がその責任と負担において行わなければならないのは、計画修繕等である。
B本条ただし書の「通常の使用に伴う」管理とは、バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入れ替え等である。
C第2項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。
D配管の清掃等に要する費用については、第27条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。

 共用部分であるバルコニー等であっても、一般的なその清掃等の通常の使用に関することは、区分所有者の責任と負担で行わなければなりません。
バルコニー等とは、バルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、1階の専用庭及び屋上テラス(ある場合)を総称しています。(標準管理規約第14条)
 第2項の規定は、専有部分内及び専有部分に属するとされた配管配線類は、共用部分である配線配管と構造上一体となっているので、管理組合が行う管理と一体として行うことが効率的である場合に、管理組合が同時に一体として行うことができる趣旨です。(総会の決議を経る必要があります。)


 この場合、管理組合が行うことと、その費用負担を本来負担する区分所有者の分を必ず、管理組合が負担するとの意味ではありません。(連動するとの意味ではありません。)

 なお、当然ではありますが、共用部分の不具合や毀損等の原因が区分所有者や占有者の使用等であることが明らかである場合、その原状回復等は、その原因者の責任と負担になります。逆に、専有部分内の事故や不具合の原因が管理組合の管理等に原因がある場合は、管理組合の責任と負担となります。

 上記管理に関連して、標準管理規約第23条に、管理組合の必要個所(専有部分を含む)に立ち入ることができるように以下の規定があります。
 上記より管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、他の者が管理する専有部分又は専用使用部分への立入りを請求することができる。そして、請求された者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。正当な理由なく立入りを拒否した者は、その結果生じた損害を賠償しなければならない立入りをした者は、速やかに立入りをした箇所を原状に復さなければならない。

 <注意点>
  各住戸の雑排水管の枝管がこの住戸の床スラブの下、つまり階下の天井裏を通っており、当該住戸の区分所有者による管理が不可能な場合、これを共用部分に属する最高裁の判例があり、このような設備があるマンションでは、これを踏まえ、規約にこの区分に改正する必要があります。

          以下参考図(マンション標準管理指針より)
 


 排水管の区分(断面略図)(スラブ下配管の場合)







専有部分と共用部分の区別については、相談も多く、トラブル要因にもなります。
各マンションの設備等、実状にあった区分を明確にする必要があります。
また、管理規約の改正も必要になります。






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