承継人への請求

管理費等を滞納のまま、マンションの所有権が移転したとき、誰に請求しますか??







前区分所有者、新区分所有者の双方に対して請求することができる。

※ 新区分所有者は、次のように、分けることができます。

・包括承継人――相続等で区分所有権が移転した場合の権利義務一切を承継する、その相続人等。
(包括承継人には、前区分所有者の権利義務一切を引き継がれるので、当然、請求できることになります。)

・特定承継人――売買や、競売等で区分所有権の取得(特定の権利だけを承継)した者。

(特定承継人へは、区分所有法第8条(特定承継人の責任)に、「前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。」と規定されています。)

※ 上記前条第一項に規定する債権とは・・・
 区分所有法第7条第1項に規定する先取特権により保護されている債権であり、以下のとおり・・

@ 共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権。
(特定の区分所有者が、他の区分所有者が負担すべき費用を立替えた場合の立替金請求権等)

A 規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権。
(組合全体的な意思決定に基づく、マンションの維持管理のために必要な組合が有する債権。管理費、修繕積立金等)

B 管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権。
(管理者が、自己の名において、共用部分の保存行為等で立替えた場合等)

 管理組合が、この範囲に該当する債権(滞納管理費等)を有していれば、特定承継人へ請求できるわけです。

 区分所有法第8条の「債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。」とは、先取特権が認められている債権を、新区分所有者に請求できるとのことであり、先取特権の実行によるものではありません。(先取特権については、下記参照)

 区分所有法第7条、第8条は、管理費等の徴収を確保するとの趣旨であり、管理組合の構成員の地位がその財産上の持分も含め区分所有権の移転に伴って移転することの反映であると考えられ、管理費等を滞納している場合、その責任は前区分所有者だけではなく、特定承継人にも及ぶとしています。これは、新区分所有者が、その滞納について、「知る」、「知らない」にかかわらず、その義務を負うことになります。(不真正連帯債務)

 この「知る」、「知らない」等で、トラブルになるケースがあるようです
 
 中古マンションの売買にあたっては、管理費等の滞納については、十分注意が必要になります。
 しかし、売買において不動産仲介業者がいる場合には、その重要事項説明(宅建業法第35条)において、管理費等の滞納について調査、説明することになっており、一般的に購入者(新区分所有者)が、滞納について知らないということはないと考えられます。

 
滞納管理等は、前所有者及び承継人へ請求できますが、どちらか一方が履行すれば、他方の債務は消滅します。その当事者間の関係には、管理組合は関係なく、当事者の内部において処理されることになります。

 次に、不動産競売の場合の落札者(新区分所有者=特定承継人)は、どうでしょうか?
   (落札者が、所有権取得後に滞納分の支払いの減額を交渉してくることもある)

 競売入札への参加者は、物件明細書・現況調査報告書・評価書(3点セット)を参考にして、入札するかどうか又、入札額を決めています。
 物件明細書・現況調査報告書にて、滞納の有無、滞納金額について確認でき、さらに、評価書には、その物件評価に滞納金額が加味されているのが一般的と思われますので、その落札者が、管理費等の滞納について、知らないということは考えられず、基本的には、滞納の有無、並びに、その滞納額を想定し、知った上での落札であるはずです。
 
ただし、裁判所(執行官)からの、管理費等の滞納(競売物件の区分所有者に対して有する債権)についての調査や照会に対し、回答しなかったり、また、滞納等がなしとの回答する等では、上記資料には記載されないことにもなり、後々のトラブルの原因にもなると考えられます。

 上記の対応のためにも、滞納者個別の滞納額、督促状況、滞納者の状況等の把握が必要であり、滞納も管理することが重要になります。


 
※ 規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権」について
 改正「マンション標準管理規約」第26条には、「管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。」と規定されています。この管理費等とは、第25条にある管理費、修繕積立金が該当し、「規約に基づく他の区分所有者に対して有する債権」としては、管理費と修繕積立金だけになると考えられます。
 
 しかし、管理組合が徴収しているものには、他にも水道資料料、灯油使用料、駐車場使用料等があります。これらは、区分所有法の第7条、第8条の先取特権の範囲として適用があるか否かは、この使用料の性格、使用形態等で違ってくる(要司法判断!?)と考えられますが、いずれにせよ、規約に、その旨の規定がなければ、「規約に基づく他の区分所有者に対して有する債権」には、該当しないと考えられ、承継人へは請求できなくなるともいえます。(これらを認めた裁判例もある。)
 規約の確認を行い、必要があれば規約改正において、必要な規定を定める必要があると考えます。

 *駐車場使用料について
 総戸数に対して駐車場が不足しているマンションでは、専有部分の譲渡及び貸与の場合は、駐車場使用契約は効力を失うと規定されている思います。

 
また、管理費等の滞納により駐車場使用契約を解除された場合、そもそも新区分所有者は、駐車場を使用できないことになり、それでも前区分所有者の駐車場使用料を請求できるだろうか?
(参考、標準管理規約第15条)

 
総戸数に対する駐車場があり、各戸1台利用できるとする専用使用が認められ、規約に新区分所有者にも承継できる旨の規定がある場合は、別の考え方ができるように思われますが、駐車場不足のマンションにおいては、駐車場使用料を先取特権の範囲とすることは難しいと考えられます。

 マンションの滞納管理費等は、承継人へ請求できますが、管理組合としても規約の整備、管理状況の把握等が重要であり、そもそも、その滞納は前所有者が支払うべきものであり、承継人へ請求できるとしても、前所有者への督促等をしない等、放置するようことはできません。
 管理費等の請求事件における最高裁判決おいて、その消滅時効について5年としました。
 この事件では、管理組合が、適切な対応をされていなかったと思われ、結果、約170万円の滞納金のうち、約100万円が消滅時効で回収できなくなりました。


  今後、管理費等の消滅時効は5年と考えることになり、滞納の最終責任は管理組合であり、区分所有者全員の負担となりますので、滞納も管理が重要になります。

 規約改正等の詳細については、各マンションの規約は、一律ではありませんので、規約内容及びマンションの状況を勘案して改正、作成する必要の際は、マンション管理士等(有料)を活用してみてください。

 <参 考>

 関連として、区分所有法第29条(区分所有者の責任等)
1 管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ずべき割合は、第14条に定める割合と同一の割合とする。ただし、規約で建物並びにその敷地及び附属施設の管理に要する経費に付き負担の割合が定められているときは、その割合による。
2 前項の行為により第三者が区分所有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行うことができる。

 先取特権とは・・・ 
 法律の定める一定の債権を有する者が、債務者の財産から、他の債権者に優先してその債権の弁済を受け取ることができる法定の担保物権です。ただし、第7条第1項の先取特権は、民法上の「一般の先取特権」の中の「共益費用の先取特権」と同順位となり、登記された抵当権等には劣後します。

 この先取特権に基づいて、管理費等の滞納者へ、債務名義がなくとも法的(民事執行の手続きにより)な回収を実行できますが、まずは、動産への競売により、これで足りない場合は、不動産への競売申立をすることになります。なお、動産だけでは明らかに弁済を受けるに足りないときは、不動産への競売申立ができます。
(不動産競売申立には、無剰余による取消制度に注意が必要です。






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